Bila agent hartanah, ambil lantikan untuk jual rumah anda. Akan ada dua jenis lantikan:
- exclusive
- atau pun general, atau ada yang panggil ad hoc juga.
Beza dua ni :
- Exclusive – agent lantikan sahaja yang boleh uruskan. Agent lantikan ya, maksudnya, orang lain pun boleh jual. Tp pembeli itu agent lantikan itu yang akan uruskan jual beli, bukan owner, bukan agency lain.
- General – ini semua boleh jual dan proses. Mungkin dah bagi lantikan, tapi agent tak dapat pembeli, atau lambat, tiba tiba penjual pula ada pembeli sendiri, atau ada agency lain yang dah promote dan dapat pembeli. Semua pihak boleh jual dan uruskan.
Kalau saya sendiri, Syed Shaffizan ni memang akan ambil lantikan exclusive. Tujuan utamanya, dah pasti untuk secure komisen saya. Sebab bila dah mula promote, tapi orang lain yang close, memang akan kerugian buat saya yang dah keluar modal marketing dan minyak + tol semua masa jumpa owner untuk proses lantikan.
Tapi anda sebagai penjual, jangan fikir keuntungan pada saya sahaja.
Sebab dengan lantikan exclusive, anda sebagai penjual juga akan dapat beberapa kelebihan yang saya boleh sediakan:
Pertama : Kawan Kawan Saya Tolong Promote juga
Ada sesetengah agent yang promote sendiri. Sebab percentage komisen 3.18% perlu dibahagi dua bahagian bersama dengan agency. Boleh jadi 60/40 atau 80/20 atau sebagainya, bergantung kepada pengalaman agent.
Itu sebab ada agent di Penang yang minta 2%, sebab 2% ini direct ikut masuk akaun mereka, tak melalui agency yang kalau ikutkan undang undang memang salah. (boleh rujuk LPPEH)
Tapi untuk saya, saya akan bahagikan kepada rakan agency yang lain. Di Penang dan Kedah sahaja, saya ada lebih 300 agent aktif yang akan promote property anda. Kiranya, boleh kata confirm juga pembeli akan nampak punya iklan rumah anda. Dan rate komisen 3.18% masih lagi sama, sebab kami akan bahagi 2 atau 3 kalau kira sekali dengan agency.
Bila promote sama sama ramai ramai ni, memang akan mudah dapat pembeli. Saya tahu, banyak owner fikir, aku lantik banyak agent supaya lebih cepat jual. Kiranya siapa cepat dia dapat.
Situasi ni sebenarnya, akan buatkan agent takut, sebab duit yang dia keluarkan kos untuk promote, belum tentu boleh jd untung. Itu sebab agent akan susah sikit nak spend kat mudah, iproperty, facebook ads semua.
Tapi kalau dapat kat agent yang ada team ramai, contoh macm saya, sebabkan exclusive, so ikut mana pun saya dapat juga komisen walaupun separuh.
Kedua : Follow Up Pemasaran
Dan bila dah promote ia sangat bergantung kepada harga dan gambar sahaja:
- kalau dah promote, tapi tiada siapa datang nak tengok, maksudnya, boleh jadi harga dan gambar ada problem
- kalau dah promote, ada orang tengok, tapi tak close juga, maksudnya gambar OK, harga OK, cuma rumah tu mungkin tak berapa kena dengan cita rasa pembeli – ini yang kita nak, sebab lambat laun, insyaAllah akan dapat juga pembeli.
Dan lagi satu indicator yang mudah, bila dah promote, tapi sebulan pertama langsung tak ada viewing, maksudnya lepas 4 atau 6 bulan pun tak akan close punya rumah tu. Boleh jadi, gambar atau harga problem.
Semua ini, bila berlaku saya akan tangkap gambar semula, ibarat macam kita reset balik. Tapi sebenarnya, kalau satu satu rumah ni, kalau kawasan tu saya dah biasa, memang kami agent ni dah tau dah rumah ni boleh close ke tak.
Semua ini, saya akan kongsikan dengan penjual, sebab mungkin kita terpaksa turunkan harga.
Apa apa pun, di atas tadi adalah indicator awal, banyak lagi perkara lain yang perlu ambil kira. Contoh rumah abang saya, rumah teres nak jual, location cantik sebab dekat dengan kawasan industri, harga pun OK, tapi situ kawasan banjir rupanya.
Patutlah tak boleh, abang saya suruh saya jual, tapi saya malas. sebab jauh sangat sampai ke Sepang.
Tapi kalau tiada masalah banjir tu, insyaAllah saya akan ambil.
Ketiga : Exclusive agent akan jaga rumah dengan baik
No 3 ni, kalau rumah tu kosong lagi senang nak buat kerja. Macam ada satu rumah saya dapat di Balik Pulau. Sebab exclusive agent akan jaga rumah tu sehabis baik, sebab apa apa kehilangan, apa apa kerosakan, dah pasti exclusive agent akan bertanggungjawab.
Itu sebab rumah di Balik Pulau tu, saya pegang kunci. Bila rumah bersih, lagi senang nak close. Saya pernah bawa pembeli satu rumah di Alor Setar, jenis Double Storey Semi D, owner duduk di luar negara, rumah ni memang dah lama juga tak jual.
Mana taknya, rumah dah teruk, tak dijaga. Pokok pun dah naik sampai ke pintu. menjalar.
Kalau nak agent cuci untuk buang dan bersihkan semua rasa mcam berkira pula, sebab kalau kami buat takut buyer kita tak close, buyer lain pula close. Sedangkan itu semua kos dan masa.
Tapi nak buat baik punya pasal, saya belikan juga penyapu dengan penyodok dan buang buang la sikit rumput yang menjalar ke pintu tu. Supaya nampak lebih kemas. Walaupun, akhirnya, memang saya tak close pun.
Gambar atas ni, adalah gambar actual yang saya bagi tahu atas tadi. Berlaku pada bulan 3, 2022.
Lagi satu kelebihan kalau lantik saya exclusive ni, rumah atau kedai anda tak akan jadi macam bawah ni.
Punya banyaknya banner, nampak pun dah bersepah.
Keempat : Tak ada main harga
Ini lagi satu hal, kalau agent 1, anda buka harga 350K, agent 2, anda buka harga 380K dan seterusnya. Memang akan jadi masalah. Kalau pembeli tengok mesti dia sakit hati punya lastnya tak jadi beli.
Jual rumah ni, kadang kadang harga tu boleh jadi no 2, tapi hati pembeli tu yang kena jaga.
Saya pernah jual satu rumah owner india ni di Kulim, saya perasan, harga saya dia letak mahal RM 350K kalau tak silap, tapi bila dia bagi kat agent india dia letak rendah sikit dari RM 350K.
Kalau jumpa macam ni, memang jenis sial. Sebab dah confirm orang tak pergi kat saya sebabkan harga. Padahal semua yang promote rumah ni menggunakan platform yang sama juga.
Bukannya saya duduk negara lain pun.
Tapi, mesti akan ada owner kata, saya pernah lanti agent exclusive, 6 bulan dia senyap.
Kalau macam ni saya boleh kata, dia je senyap, saya insyaAllah tak senyap.
