Bisnes Homestay – 10 Langkah Jaminan Kejayaan Homestay Anda

Rancangan Perniagaan Bisnes Homestay

Bisnes Homestay memang kita memerlukan pengamatan yang teliti, sebelum kita buat keputusan untuk jalankan perniagaan homestay ataupun tidak.

Sebab perkara yang kita paling takut sekali bila buat homestay, adakah homestay kita akan berjaya? cukupkah income yang kita dapat daripada homestay ini untuk bayar installment. Atau lebih baik lagi, bagi keuntungan, sebagai extra income kita.

Antara faktor yang kita kena ambil kira, seperti cabaran yang akan kita lalui, kos kos atau modal permulaan dan selenggara bulanan yang terlibat, atau pun berkenaan dengan pendaftaran atau lesen perniagaan homestay yang kita perlu daftar. Dan sudah pasti, tahu perkara ini sahaja masih lagi tak cukup.

Kita perlukan suatu buku panduan ataupun rancangan perniagaan homestay yang boleh kita sandarkan supaya perniagaan kita dapat dirancang dan dijalankan dengan sempurna.

Dalam erti kata lain, ia membawa keuntungan, bukan kerugian.

Sebagai agent hartanah, dah pasti penting untuk saya tahu selok belok perniagaan bisnes homestay. Sebab ia bukan sahaja memudahkan client saya untuk membuat keputusan, malah saya sendiri pun turut terdidik, sebab bila dah terjun dalam bidang hartanah ni, rugi juga kalau saya sendiri tak buat homestay sendiri.

Dan dalam 2 3 tahun pengamatan saya berkenaan dengan homestay ni, saya perasan ada 9 langkah yang anda perlu ambil supaya anda dapat rancang perniagaan homestay anda dengan baik.

9 langkah yang akan saya terangkan ni, mesti dibuat atau mesti tahu sebelum anda beli rumah lagi atau sebelum memulakan apa apa pengeluaran kos. Kita buat study dulu, dan kalau OK, baru kita mula beli rumah, atau tukar rumah kita daripada hanya sewa kepada homestay.

Dan 9 langkah itu ialah:

1. Research
   • disini, kita akan mula buat research sama ada lokasi yang kita pilih untuk buat homestay itu boleh untung atau pun tidak.
   • Untuk bantu kita buat research homestay ini kita perlukan 2 online software, iaitu AirDNA dan juga Mangools. AirDNA ini adalah tool daripada airbnb yang akan bagi tahu kita 4 faktor utama bila nak buat homestay, iaitu Location, Occupancy, Daily Rate dan Estimate Revenue. Mangools pula untuk kita tengok pasaran permintaan di search engine Google, bagi sesetengah kawasan.
2. Adakah homestay boleh dijalankan
   • bahagian ini nampak simple, tapi sangatlah penting. takut kita dah buat, tapi ternyata tak boleh buat homestay di kawasan itu.
   • Iaitu, kita kena pastikan sama ada, kalau kita pilih satu satu tempat ini untuk buat bisnes homestay, adakah ianya boleh dilaksanakan ataupun tidak. Adakah pihak JMB atau pihak penduduk berdekatan akan melarang.
   • Perlukah kita mendaftar perniagaan kita dengan MOTAC. Kita akan decide, semuanya disini.
3. The plan
   • bahagian ini pula, untuk kita rancang, homestay macam mana rupa yang kita cuba nak bina, konsep apa yang kita nak pilih, berlatar belakangkan apa, bendang? dusun? bandar? minimalist? modern design?
4. Modal / cost
   • tak guna, kalau kita buat rancangan homestay, tapi kita tak dapat nak agak kos kos yang terlibat. Takut lari bajet, nanti tak macam berapa nak siap pula homestay kita. Lastnya review homestay jadi teruk, homestay kita pun tak laku. Estimate cost bila buat homestay ni, sangat penting.
   • bagi saya, bahagian ‘the plan’ dan ‘modal’ macam kena gerak seiiring, kalau tidak, nanti plan macam macam, tapi bajet tak cukup.
5. Backup plan
   • kena faham, saya bukan sifu homestay. Saya agent hartanah, bagi saya, elok juga kalau kita tahu, apalah nak jadi pada homestay kita, andai kata kita tak berjaya.
   • Apa yang boleh kita buat? apa option yang kita ada supaya pembelian hartanah kita kalau tak jadi homestay, atleast ada benda lain yang kita boleh buat. Kita akan cover bahagian yang saya namakan backup plan ni di no 5.
6. Beli rumah
   • Selepas kita pastikan 5 perkara diatas ni, barulah boleh beli rumah. Bukannya beli dulu, baru fikir nak rancang homestay. Kalau kita tersalah pilih location macam mana?
   • Dalam bahagian ini, saya kongsikan beberapa idea terbaik untuk anda dapat beli rumah dengan lebih berbaloi.
7. Homestay setup
   • tiba masa untuk homestay kita mula disiapkan. pilih contractor rumah ni sangat penting, sebab peluang kita hanya sekali. Kalau kita ada 60K, dan contractor yang buat rumah kita ni lari, memang habislah.
   • Saya akan cadangkan beberapa contractor yang saya rasakan terbaik kalau untuk di area utara ni, tempat saya aktif menguruskan jual beli hartanah.
8. Promosi
   • homestay sahaja sempurna, tak guna kalau anda tak pandai persembahkan pada pelawat. Disini, kita akan belajar skill skill yang anda perlu tahu supaya anda promote perniagaan homestay anda dengan betul.
   • Tak guna, kalau setup homestay mahal mahal, kalau orang lain tak tahu pun kewujudannya.
   • bahagian ini juga kena ada skill untuk pilih nama homestay yang branded gitu, untuk menarik perhatian orang ramai.
9. Things to Improve 1
   • bahagian ini lebih kepada idea untuk kita lancarkan lagi perniagaan homestay kita. Mungkin sebelum ini kita rasa macam susah, kalut, apa yang boleh kita buat supaya homestay kita dapat dijalankan dengan lebih mudah, tersusun.
   • Selain itu juga, bahagian ini untuk kita kira kira, apa tindakan yang boleh kita buat supaya kita dapat lebih untung, atau apa yang kita boleh buat supaya kos kita run homestay jadi lebih rendah.
10. Things to Improvise 2
    • Kalau di Level 1, usaha kita lebih bertumpu kepada satu satu homestay. Yang Level 2 ini pula, cadangan saya supaya anda boleh rancang homestay lebih daripada satu.
    • Atau lebih kepada, tiba masa untuk anda lantik manager homestay supaya perniagaan homestay anda dapat dijalankan lebih baik lagi sebab kita sudah ada orang yang boleh bantu.

Saya dah selesai, kenalkan pada anda 10 langkah rancangan perniagaan homestay, sekarang saya akan pergi kepada penerangan lebih detail beserta contoh supaya anda lebih faham, akan apa yang saya cuba maksudkan.

Harap anda dapat luangkan sedikit bersama saya, sebab apa yang saya nak kongsikan ini agak berjela juga.

1. Research

Seperti yang saya kongsikan di atas, bahagian ini adalah jaminan awal sama ada perniagaan homestay yang kita rancang akan untung atau tidak.

Dan untuk bantu kita dalam nak buat research ini, kita perlukan dua buah software, iaitu:

1. airdna
2. mangools.com

AirDNA tujuannya untuk kita dapatkan 4 maklumat penting:

1. location – sama ada location homestay kita itu akan berbaloi atau tidak
2. ADR – average daily rate
3. OR – Occupancy Rate
4. Estimate Revenue

Ikutkan, banyak lagi info yang kita boleh dapat dalam AirDNA, tapi saya kongsikan 4 perkara ini dahulu supaya kita tidak terlalu pening sangat untuk peringkat awal awal ni.

dan Mangools pula, untuk kita tahu pasaran dan permintaan carian homestay bagi satu satu kawasan di Google.

Maklumat dalam mangools ini juga akan membantu step kita di no 8. Iaitu step untuk promosi homestay nanti. So kita buat awal awal, nanti bila dah sampai bahagian step 8, tak perlu nak buat research dah, boleh terus laksanakan sahaja.

Rasanya saya nak terangkan Mangools dahulu sikit.

Mangools ni, salah satu functionnya ialah, ia akan menilai berapa banyak keyword yang digunakan oleh pengguna di Google. Seperti contoh, keyword carian ‘homestay taiping‘ yang saya carikan untuk anda dibawah, menggunakan software mangools.

Kita dapat tengok, Homestay Taiping ada 8300 carian purata sebulan. Tapi jangan kira 8300 bahagi 30 hari, untuk anda teka ada 276 carian setiap hari ya. Sebab saya tak habis terang lagi. Nanti kita akan pergi lebih detail dekat promosi.

Dengan Mangools, kita juga boleh tahu, berapa kos CPC. atau cost per click (0.26 dollar), kalau kita nak buat iklan Google Ads. Dan berapa pula competition yang tengah run iklan Google Ads ( 11 )

Mangools ini ikutkan software yang berbayar, dalam 29 dollar sebulan, begitu juga dengan AirDNA.

Dengan Mangools, selain daripada kita dapat tahu jumlah carian bulanan berapa untuk setiap keyword diatas, kita juga dapat tahu trends carian sepanjang tahun.

Maklumat ini sebenarnya, jauh lebih tepat berbanding dengan anda rujuk Google Trends. Sekarang saya nak cuba screen shot Google Trends pula.

Seperti yang anda lihat, kita tak dapat nak bezakan apa apa dengan data di atas. Nampak sekadar ada sahaja permintaan. Mungkin sebab namanya pun Google Trends.

Tapi, jangan salah faham. Bukan saya nak kata Google Trends tak bagus pula, cuma macam saya cakap tadi, bunyi trends tu macam lebih sesuai kalau kita bandingkan dengan carian lain.

So kalau tengok kata atas tu, saya sengaja letakkan homestay janda baik dan homestay cameron highlands, yang saya kira kita semua setuju akan permintaan dua tempat ni memang tinggi. Dan ternyata, homestay taiping boleh tahan juga trendingnya.

Walaubagaimana pun, saya tetap lebih percaya akan data di Mangools. Sebab saya dah belajar main software macam Mangools ni sejak 2009 lagi. Sekarang 2023, 14 tahun dah. Memang data macam Mangools ni lagi mudah untuk kita sandarkan, sebab ia datang dalam bentuk nombor.

Saya tak kata refer Google Trends tak bagus, sebab banyak betul sifu sifu kat Malaysia ni suruh rujuk Google Trends, saya dah belajar perniagaan online sejak 2009 lagi. Dan saya rasakan, Google Trends ini paras OK sahaja, mungkin sekadar untuk kita tengok sedapkan hati gitu, tapi kalau anda nak kan data yang lebih detail, kita memang perlukan tool seperti Mangools.

Bagi saya, Google Trends untuk cetusan idea baru sahaja.

Harap jelas ya.

Sekarang, saya nak kita berbalik kepada AirDNA.

Lagi sekali saya ulang, AirDNA ni tujuannya untuk kita tahu 4 perkara:

1. location – sama ada location homestay kita itu akan berbaloi atau tidak
2. ADR – average daily rate
3. OR – Occupancy Rate
4. Estimate Revenue

Occupancy rate ni apa? Selepas saya belajar daripada Team Ahyat Ishak, sebenarnya, penting juga untuk tahu occupancy rate. Sebab sebelum ni, dan mungkin sampai sekarang juga, saya suka sandarkan pada dalam sebulan, mesti ada atleast 10 kali kita dapat penginapan. 10 kali atau 10 hari penginapan.

Bergantung juga pada harga installmentnya, maksud saya 10 kali penginapan tu, katakan kita set harga RM 150 sebulan, dan katakan installment kita sebulan ialah RM 1500. So lepaslah nak bayar installment.

Tapi ternyata dengan rujuk kepada Occupancy rate, nampak macam lebih terbaik gitu. Sebab occupancy rate ni bukan ikut per month, tapi per year. Sebab hari dalam sebulan ni, boleh jadi awal tahun, akhir tahun, tengah cuti, tengah tak cuti. So lebih sesuai kalau kita kira setahun, daripada per month macam saya cakap tadi.

*tapi saya nak ambil kira faktor 10x penginapan sebulan juga.

Untuk LOCATION, katakan saya ambil contoh data AIRDNA untuk homestay di Taiping.

Dengan data dalam AirDNA di atas, kita dapat tahu:

• untuk location di Taiping
• average daily rate untuk homestay ialah 403 ringgit sehari, tinggi juga ni.
• occupancy rendah 35% sahaja ( target kita nak 50% dan ke atas )
• revenue, 3446 ringgit sebulan

Kalau kita sekali pandang, macam tak memberansangkan juga data ni. Sebab katakan kita target homestay rumah teres 3 bilik. Tak kan homestay tu nanti nak letak harga sampai 400 ringgit. Occupancy pun rendah sangat.

Tapi, rupa rupanya data ini adalah data yang average.

Sepatutnya kita kena buang, mana jenis homestay yang tak sama jenis dengan kita. Contohnya, katakan homestay kita jenis rumah teres, 3 bilik saiz 1400 sqft. Dah pasti homestay jenis rumah banglo siap ada pool bukan saingan kita.

Atau pun, homestay yang jenis bilik banyak sampai 5 atau 6 bilik, pun bukan saingan kita, jadi kita kena remove atau unselect dulu homestay yang jenis macam ni.

Caranya, klik pada button purple dalam map, dan pilih homestay yang 3 atau 4 bilik sahaja.

Jangan lupa, untuk hover mouse ke salah satu titik warna purple. Sebab data ini lebih detail berbanding dengan tengok sahaja data di main dashboard yang tulis 35% occupancy rate di atas.

Saya tak boleh nak tunjuk semua satu persatu, sebab nanti panjang berjela pula penerangan saya. Ini pun dah panjang sangat dah. Anda kena cuba sendiri.

Tapi apa yang boleh saya bagi tahu, 35% occupancy rate di atas sekali adalah nilai average. Bermaksud ada occupancy rate yang tinggi, ada yang rendah. Kalau anda lihat di titik purple ini satu persatu, anda akan dapat lihat ada homestay yang occupancynya rendah, tapi masuk akal juga rendah, sebab design atau konsep homestaynya bukanlah yang terbaik.

Ada yang tinggi, macam Bukitmas @2mis to AeonMall Kamunting ini sampai 51%, dan bila saya click pada page AirBnBnya memang masuk akal pun, sebab design, konsep, kekemasannya lebih membuatkan orang lebih tertarik untuk menginap disini.

Sebenarnya, untuk kita decide design, atau konsep homestay yang membuatkan orang ramai tertarik untuk pilih homestay kita di step yang 3 ( the plan ).

Tapi disini pun sebenarnya, kita dah boleh nampak, sebab apa satu satu homestay itu tak mendapat sambutan, berbanding dengan homestay yang lain. Bermaksud, kita dah nampak dah sebab sebab apa yang boleh buatkan homestay yang kita plan nanti akan jadi lebih baik. Dan konsep apa yang sesuai untuk kita pilih nanti.

So sekarang ni kita tahu, dengan AirDNA.

1. untuk location di Taiping
2. Average daily rate untuk kategory homestay 3 bilik kita, bukan 403 tetapi RM228
3. occupancy kita tak rendah sangat sampai 35%, tapi boleh capai 51% dengan syarat kena setup elok2x.

Dalam erti kata lain, data dalam AirDNA bukanlah 100% TEPAT. Tapi AirDNA masih lagi menjadi satu tool terbaik untuk kita faham demand bagi satu satu kawasan. Dan paling penting juga, untuk kenal pasti kebolehan dan kekurangan saingan homestay kita.

AirDNA juga tak boleh keluarkan data untuk kawasan yang datanya sikit. Contoh macam area Kamunting. Kamunting ni sebelah Taiping sahaja, tapi kita tak dapat apa apa data dari AirDNA.

Selain dari kita dapatkan beberapa maklumat daripada AirDNA, kita juga masih perlukan beberapa faktor untuk lebih memastikan tempat yang kita pilih untuk buat homestay ni adalah paling tepat. Iaitu:

1. education – pastikan homestay kita, dekat dengan tempat belajar, macam University, Kolej, Politeknik, sekolah berasrama macam MRSM, atau Sekolah Menengah Teknik. Kalau siapa yang biasa dengan Kulim, anda mesti perasan, yang semua U, Kolej, Poli, MRSM ni, semuanya ada di Kulim. Di Bertam juga sama.
2. dekat juga dengan tempat pelancongan seperti di Taiping. Saya sendiri yang duduk di Taiping ni pun terasa dekat semuanya, berbanding dengan saya duduk di Alor Setar, Kulim dan juga Bertam, Kepala Batas. So jarak tarikan setempat itu lebih baik juga kalau semuanya dalam lingkungan 30 minit.
3. dekat dengan bandar utama – boleh jadi pekan juga. yang ini untuk kita target orang yang datang nginap homestay kita atas urusan bisnes.
4. hospital pun dikatakan boleh menarik orang untuk menginap di homestay juga. Terutamanya hospital swasta. Sebab memang mereka akan ambil masa yang lama untuk melawat pesakit yang kena tahan. Boleh jadi sampai seminggu satu keluarga.
5. transport – transport juga ambil peranan, mungkin dekat dengan airport, mungkin dekat dengan station keretapi, bas express terminal. Memang akan membantu me-laku-kan homestay kita. Kalau dekat highway entrance pun faktor cantik juga tu.
6. kalau kawasan banyak rumah taman pun cantik juga. Sebab lagi banyak rumah dalam taman, lagi keraplah peluang untuk depa buat majlis perkahwinan, atau apa jenis kenduri pun. Saudara mara depa yang datang tu tempat kitalah melepaknya. Jangan depa buat homestay kita untuk kenduri pula sudah, nanti air paip duk jadi tempat basuh pinggan pula. Rate kena lain tu.

Selesai, berkenaan dengan location.

Kita masih lagi dibahagian research, tapi nak sembang berkenaan dengan Mangools pula.

Lagi sekali saya ulang, Mangools ini adalah software yang kita gunakan untuk tahu, berapa banyak orang buat carian bagi satu satu keyword di Google.

Seperti contoh carian saya untuk ‘homestay taiping’.

Sebenarnya, jumlah 8300, 740, 630 dan seterusnya ini adalah estimate sahaja. Sepanjang pengalaman saya belajar benda ni, lebih kurang 35% sahaja result yang akan kita dapat daripada jumlah diatas.

Contohnya, dengan 8300 di atas untuk sebulan. Kalau kita bahagikan 8300 dengan 30 = kita akan dapat 276.6667 carian homestay taiping sehari.

Maksudnya, kalau kita ada website homestay kita di page pertama, dan ranking pertama, kita akan dapat 276.6667 sehari. Banyak gila tu. Tapi macam saya cakap tadi, actualnya, akan dapat lebih kurang 35% sahaja.

Bermaksud, kalau website atau homestay kita berada di page pertama Google, 35% x 276.667 = 95 kali sahaja carian sehari.

Tapi jangan kecik hati sangat, bila kita dah ranking Homestay Taiping, confirm kita akan ranking keyword yang lain lain itu juga. Sebab main dengan Google ni, selalu kita nak ranking satu keyword, tapi dalam masa yang sama kita akan ranking keyword keyword yang lain juga. Teknik marketing yang saya tengah ceritakan ni namanya SEO.

Bila nak guna Mangools ni, atau dalam istilah yang betulnya nama Keyword Research, kita bukan kena belajar plan homestay juga. Kita juga kena tahu dan faham, apa maksud bagi satu satu keyword.

Untuk data di Taiping atas macam susah pula saya nak terangkan.

Saya nak ambil data homestay di Cameron Highlandslah, nampak macam lebih senang nak terang.

Sebenarnya, adalah rugi untuk kita pilih keyword yang bersifat broad. Atau terlampau general. Seperti contoh kalau anda nak jual pampers. Memang carian untuk perkataan “pampers” itu banyak. Tapi tak guna pun ianya banyak, sebab memang susah untuk ranking website kita kalau keyword pampers.

So lebih baik, kita specifickan keyword focus kita itu kepada pampers untuk baby newborn, atau pampers untuk baby bawah 3 bulan. Supaya, keyword yang kita nak ranking di Google akan lebih kurang saingan, dan buatkan ranking kita di Google akan lebih cepat nanti untuk dibahagian promosi.

Begitu juga dengan homestay di Cameron Highlands. Adalah lebih baik, anda focus pada keyword yang lebih tepat dengan sifat homestay anda, boleh jadi homestay cameron highland 4 bilik, atau yang lebih tempat specifik seperti di brinchang, tanah rata.

Harap anda faham apa yang saya maksudkan.

Kalau anda memang serius sampai nak buat website sendiri dan ranking di atas, memang berbaloi kalau gunakan mangools ni. Cuma kena belajar ilmu SEO pula. Ataupun, kita gunakan sahaja data dalam Mangools ini untuk estimate carian setiap bulan berapa.

Sebab carian begini jugalah yang akan masuk dalam AirBnB, Booking dan Agoda nanti.

2. Adakah homestay boleh dijalankan

Seterusnya, kita dibahagian dua. Bahagian ini adalah untuk kita pastikan, homestay yang kita akan bina nanti boleh berjalan dengan lancar tanpa mendapat bantahan mana mana pihak.

Untuk dua unit yang saya jual tahun lepas di Alor Setar, unit jenis Condo. Memang dua dua client saya ni nak buat homestay. Dan tak salah untuk depa buat homestay, sebab memang status condo itu commercial. Bukan residential.

Dan saya rasa, kebanyakan tempat di seluruh Kedah mungkin tiada masalah. Cuma kalau di Pulau Pinang, kita perlu lebih berhati hati. Sebab dalam tahun 2021 kalau tak silap saya, memang sudah ada ura ura mengatakan sudah tidak boleh lagi buat homestay.

Tapi sampai sekarang, ia masih lagi boleh digazetkan. Betulkan saya kalau saya salah.

3. The Plan

Seterusnya, katakan kita dah macam nampak ada satu tempat ini sesuai untuk dibuat homestay. Kita juga dah nampak occupancy rate yang diberikan adalah pada tahap yang memuaskan.

Bukanlah rendah sangat sampai 20% sahaja untuk kesemua property homestay. Biarlah, adalah yang tinggi yang sampai 70% contohnya. Pastikan anda tengok property atau jenis homestay yang seakan sama dengan apa yang anda rancang ya.

Jangan pula anda nak buat homestay rumah sebijik saiz teres 1400 sqft sahaja, tapi anda bandingkan dengan homestay yang jenis banglo, atau yang jenis villa, atau pun yang jenis rumah kampung siap ada swimming pool semua. Tak sesuai kalau bandingkan dengan yang ni, sebab kategory atau market segmentnya dah lain.

The plan ini adalah persediaan pada jenis homestay yang macam mana yang kita akan bina.

• Adakah homestay yang berada di tengah bendang
• atau mungkin yang macam focus rumah kampung
• atau macam unit banglo dengan ada laman
• atau mungkin rumah teres standard
• atau kita tengok banyak rumah teres buat homestay jenis intermediate, tapi satu pun tak ada corner lot. So kita nak ambil corner sebab rasa lebih menarik.

Lepas kita fikirkan jenis rumah yang akan kita bina, tiba masa untuk rancang konsep yang kita perlu gunakan pula.

Konsep dalam homestay ini ada banyak, antaranya:

1. minimalist – ini yang paling popular, kebanyakan hotel macam ni
2. modern living
3. kontemperori
4. english style
5. dan lain lain

Pendek kata, jangankan anda nampak orang jual perabot murah, anda pun beli dan sumbat dalam homestay anda. Tak boleh macam tu, sebab mungkin perabot itu dah mengganggu seluruh konsep binaan yang telah dirancang.

Kalau saya, untuk decide macam mana bentuk yang kita akan bina ni, saya suka tengok design yang ada dalam pinterest. Memang macam macam yang anda boleh nampak disana.

Ataupun nak lagi mudah tengok dalam IKEA, dah siap tersusun semua. Hanya perlu pick sahaja. Kebanyakan konsep dalam IKEA adalah jenis minimalist.

Cuba beri focus, pada kawasan living area, ruang makan, dapor dan juga toilet.

4 bahagian ini kira yang paling utama dalam homestay kita. Kalau saya sendiri, bila saya pergi hotel, untuk bahagian showernya sahaja, saya suka shower yang jenis turun dari atas macam hujan, dengan ruang permukaan shower yang lebar.

Memang sedap mandi kalau macam tu. Berbanding dengan shower yang lekat kat dinding, macam pegang microphone.

Apa apa pun, the plan, adalah bahagian yang kita decide, macam mana rupa homestay yang kita nak buat.

4. Modal / Cost

Seterusnya, modal.

Berapalah kos yang nak belanja ini semua. Pandangan saya, kalau rumah teres atau semi D, better anda ada atleast 30K – 40K. Yang ini kira nak bagi ada sahajalah ni. Kalau rumah tu memang beli beli dah fully tiles mungkin boleh kurangkan lagi sikit bajet.

Terutamanya di bahagian porch kereta. Memang nak kena ada tiles baru nampak kemas sikit.

Tapi kalau nak bagi cukup cukup, mungkin modal dalam 50k – 60K untuk rumah jenis teres atau semi D.

Disini, anda juga kena decide sama ada berapa pula kos bulanan yang akan ditinggung nanti.

seperti:

1. installment rumah berapa nak bayar setiap bulan
2. wifi
3. water heater
4. bil api
5. bil air
6. cleaning
7. barang2x yang perlu tambah dan tukar
8. mungkin maintenence fee kalau ada
9. mungkin guard community ada fee juga lain

Sebenarnya, bahagian modal ini tak lengkap untuk kita buat penelitian kalau kita tak tahu berapa pula installment rumah yang kita perlu bayar.

Lagi satu, nak lagi mudah cerita, anda boleh terus hiring Interior Designer. Interior Designer memang sekali dengan package perabot. So dah hilang pening kat situ.

5. Backup Plan

Disini, andai kata homestay anda tak berjaya? apa nak buat?

Bagi sewa? ya, itulah yang saya cuba nak bagi tahu pun. Memang bagi sewa sahajalah dahulu. Untuk permintaan sewa, saya tak pasti kalau ada software atau tools yang kita boleh guna kecuali melalui 3 sources ini

1. kita sendiri yang merasa susahnya nak mencari rumah sewa disitu
2. anda boleh bertanya pada agent hartanah macam saya.
3. dekat dengan kawasan industri

Dan dalam pengalaman saya, memang ada beberapa tempat di Kedah, Penang dan Perak yang demand untuk sewa agak tinggi, tapi rumahnya tiada.

Contohnya macam di Kulim Hi Tech.

Untuk di Kulim, saya sendiri pernah duduk di sana 3 tahun, dan saya pun start jadi agent hartanah daripada area sini. So saya memang tahu sangat sangat demand sewa disana macam mana. Di Alor Setar pun sama, sebab saya duk di Alor Setar dua tahun, sampai bertekak dengan saya pun ada sebab bagi rumah tu sewa pada orang lain.

Minta maaf, apa boleh buat, keputusan atas pemilik rumah juga, bukan saya.

So kalau memang kita boleh bagi sewa, atleast, bolehlah cover sikit rumah yang kita tersilap beli ni. Dan biasanya, sewa ini boleh cover dalam 70% sahaja daripada installment, sebelum anda naikkan rate sewa tadi setiap 2 tahun.

Bermakna, anda mungkin kena tahan bayar installment bank separuh atau beberapa percentage, sebelum rate sewa akhirnya sampai ke kos installment yang anda keluarkan setiap bulan, bayar dengan bank.

Ikutkan pandangan saya, untuk kawasan utama yang dekat dengan kawasan industri, sewa tu akan naik pada harga installment selepas 7 atau 8 tahun.

Itupun, kalau anda naikkanlah.

Contoh mcam kes rumah di KTC juga, Kulim.

Ada satu owner beli rumah ni dulu tahun 2016, harganya 180K. So installment dia dalam 900.

Dan sekarang, sudah tahun 2023, kira kira selepas 7 tahun rumah itu dibina, memang sewa kawasan itu range dalam RM 900 – RM 1200. Kalau tak percaya, boleh tengok Mudah sendiri.

Ataupun, mungkin anda try buat homestay semula dalam tempoh sekian sekian semula.

Kebiasaannya, memang kawasan yang dekat dengan kawasan Industry akan ada permintaan sewa yang tinggi. Lagi cantik, kalau buat per bilik, supaya rate anda boleh naikkan sikit. Tapi jangan biarkan barang rumah kosong. Kenalah ada seperti wifi, tilam, katil apa semua yang selesa.

Kalau tidak, orang tak willing nak bayar lebih.

6. Jum Beli Rumah

Ya, disinilah saya harap anda jumpa saya untuk beli rumah. haha

So untuk rumah, kalau kita nak tahu berapa installmentnya dengan mudah, hanya perlu bahagi sahaja harga rumah itu dengan 200. Contoh rumah yang kita bakal nak beli nanti, jenis teres setingkat berharga RM 300K.

300K / 200 = makanya installmentnya dalam RM 1500 sebulan. ( ini anggaran mudah untuk umur 35 tahun ke bawah )

Sebenarnya, disini pun kita dah boleh agak berapa rate homestay yang kita nak letak. Contoh, katakan installment homestay itu RM 1500 dengan bank. Kalau kita letakkan harga RM 150 sahaja untuk satu malam.

Mungkin kita perlukan atleast 10x sebulan untuk tempahan. Baru kita akan dapat cover installment bank.

Tapi kalau kebanyakan homestay lain letak harga dalam RM 200, mungkin kita boleh cuba letakkan RM 230 untuk satu malam, dengan syarat homestay anda punya konsep dan binaan lebih baik.

Kalau tidak, pasti pengunjung pun rasa berkira nak spend lagi 30 ringgit.

Oh ya, konsep dan binaan sahaja minimalist, tapi gambar yang anda tangkap macam komunis pun tak kena juga. So, trylah spend sikit untuk minta profesional yang tangkap gambar untuk anda.

Atau mungkin anda nekad nak try RM 250 satu malam, sebab macam boleh tambah lagi satu bilik. So harga lain 200 untuk 3 bilik, anda pula 250 untuk 4 bilik, siap dengan konsep ala ala hotel lagi.

Siapa yang tak mahu kalau begitukan? Ada duit semua jalan. Apa apa pun, kalau ada ruang, memang untuk tambahkan dinding untuk lagi satu bilik bukanlah harga yang tinggi sangat sebenarnya.

Oh ya, bila beli rumah undercon ni, kemungkin anda boleh dapat rebate atau cashback juga daripada developer. So duit ini juga kita boleh gunakan sebagai topup untuk kos renovation homestay nanti.

7. Homestay Setup

Ini adalah bahagian yang kecut perut juga fikirkan. Buatnya tiba tiba contractor lari, anda mesti ternganga punya. So contractor rumah ni, janganlah tangkap muat sahaja.

Youtube Channel dari Design Seed ni ada video khas yang kongsikan beberapa interior design yang popular.

Dalam kes pengalaman saya uruskan rumah jual beli ni, rasanya ada satu atau dua kes yang kontractornya lari. Antara yang saya masih ingat, satu unit yang saya cuba jual di Kuala Lumpur. Boleh pula contractor tu lari. Ini mesti kes letak harga rendah sangat, lastnya tak boleh buat.

Saya sendiri, sebenarnya bila ada pembeli yang bertanya, ada tak tukang elektrik yang saya kenal, ada tak tukang buat dapor yang saya kenal, tiles apa semua. Memang saya jarang sangat sangat bagi sebenarnya, sebab saya malas nak fikir kes itu kalau datang balik kat saya sebab tak siap.

*saya malas nk kongsikan dah, anda kena cari sendiri.

8. Promosi

Untuk promosi, ada beberapa platform utama anda yang kena focus.

1. ada website sendiri
2. register google business listing di Google Map
3. active dalam social media, facebook
4. airbnb dah pasti kena masukkan. booking.com, agoda.
5. jangan lupa hire profesional untuk tangkap gambar
6. minta customer anda tinggalkan review yang positive di AirBnB dan juga Google Map
7. jangan lupa upload gambar homestay yang profesional tangkap tadi masuk ke Google Map homestay anda.

Kalau menjadilah perancangan homestay kita dari awal sampai ke step sekarang ni, harapnya anda akan dapat jadi superhost dengan secepat mungkin.

Ada Website Sendiri

Sebenarnya, ini bukanlah wajib. Tambah lagi kalau anda terpaksa belajar ilmu baru pula. Bila dah ada website sendiri, nak kena focus SEO pula. So bukanlah tak perlu, tapi untuk jangka masa panjang. Memang anda kena buat website sendiri.

Lagipun, kalau anda tengok carian di Mangools atas, anda akan nampak branding keywords yang naik.

Saya paste semula dibawah.

Ini untuk carian di Taiping. Kita boleh lihat, ada brand keyword seperti Ar Rayyan Homestay Taiping.

Apa itu brand keyword? Brand keyword adalah carian direct kepada product/service yang hendak dicapai oleh pengguna. Bila kita ada brand keyword, maksudnya orang ramai sudah mula mengenali perniagaan kita.

Seperti contoh, katakan kita nak beli barang elektrik, untuk permulaan mungkin kita akan cari guna keyword seperti ‘barang elektrik murah’ di Google dan terjumpa Shopee. Tapi bila dah lama lama, mungkin kita sudah terbiasa, mungkin tak lagi gunakan keyword ‘barang elektrik murah’ di Google.

Sebaliknya, kita akan terus gunakan keyword ‘Shopee’ di Google. Keadaan ini bagus untuk shopee, sebab brandingnya berkesan, buatkan ia tak perlu lagi bersaing dengan Lazada dan web ecommerce yang lain.

Sebab pengguna terus direct pergi ke Shopee.

Serupa juga dengan Ar Rayyan Homestay Taiping tadi.

Katakan orang yang baru nak guna Homestay di Taiping akan tulis di Google, ‘homestay yang bagus di Taiping’, ataupun ‘homestay mesra muslim di Taiping’. Tak kesah, boleh jadi apa sahaja carian.

Tapi bila sudah lama lama, mungkin pelanggan itupun sudah beberapa kali datang ke Ar Rayyan Homestay, buatkan pelanggan ini terus direct menggunakan keyword ‘Ar Rayyan Homestay Taiping’.

Lagi sekali, keadaan ini bagus, sebab Ar Rayyan Homestay Taiping sudah seperti tak perlu lagi bersaing dengan homestay lain, sebab homestay sudah ada ‘peminat tegarnya’ sendiri.

Begitu juga dengan screenshot keywords list di Cameron Highlands.

Begitu juga dengan Shaffizan Property...

Saya harap anda pun kenali saya, macam orang ramai yang dah mula mengenali Ar Rayyan Homestay Taiping juga.

Untuk permulaan, mungkin anda tak kenal siapa Shaffizan Property. Dan akan gunakan keyword macam macam untuk dapatkan tips hartanah,

• boleh jadi proses jual beli rumah
• boleh jadi cara kira kelayakan rumah
• boleh jadi tips sama ada nak sewa ataupun buat homestay
• boleh jadi tips pelaburan dalam bidang hartanah
• boleh jadi agent hartanah yang bagus di Kedah, Penang atau Perak

Macam macam keyword yang anda akan gunakan, sebab dalam fikiran anda memang tak tahu siapa agent hartanah yang betul betul dapat buat kerja dengan baik. Dan katakan anda yakin dan sudah terbiasa dengan servis saya. Nanti, lama kelamaan, pasti anda tak lagi gunakan keyword boleh jadi boleh jadi di atas.

Sebaliknya, terus cari ‘shaffizan property’ di Google. Yang sekaligus, memberi impak baik pada branding dan perniagaan saya. Sebab orang sudah mula mengenali saya. Saya seperti tidak lagi bersaing dengan agent agent hartanah yang lain.

Orang ramai, gunakan keyword ‘agent hartanah Kedah’ sebab dia tak kenal pun siapa agent hartanah di Kedah. Boleh jadi pengguna itu akan pilih saya di ranking no 2 di dalam gambar atas, atau pun dia akan pilih agent lain di ranking no 1 seperti yang anda boleh tengok dalam gambar atas.

Tapi, katakan dia memang mengenali saya. Pasti orang akan terus direct mencari saya.

Dalam setiap perniagaan yang kita pasarkan secara online bagusnya adalah seperti sekarang.

Sebab hampir semua perkara boleh diukur. Kalau kita ada kedai runcit, macam di tempat saya dulu, Kedai Runcit Ustaz paling popular. Asal orang nak beli barang sahaja, fikiran orang ramai di taman tempat saya duduk pasti akan terfikirkan ‘Kedah Runcit Ustaz’.

Cuma masalahnya, di dunia fizikal kita tak tahu berapa orang yang ‘terfikir’ kan Kedai Runcit Ustaz itu, tapi kalau di dunia online, kita boleh tahu berapa banyak yang buat carian.

branding keyword +infomation

Naiknya branding keyword ini, ia sebenarnya boleh buatkan kita dapat lagi tinggi kadar tempahan, berbanding dengan keyword keyword yang lain.

Kalau saya boleh kongsikan lebih detail lagi, dengan mengetahui jumlah branding keyword, atau carian direct kepada product kita, ia sebenarnya beri peluang kepada kita untuk uji kadar tempahan pada homestay kita.

Seperti contoh, katakan anda tahu, dengan menggunakan Mangools, kita dapat carian 1000 kali carian di Google untuk homestay anda.

Seperti yang saya katakan di atas tadi, kalau anda masih ingat, atau tak skip apa yang saya cerikan, sepatutnya kita kira 35% sahaja daripada carian yang kita boleh tengok dalam data Mangools.

Bermaksud, ada 350 carian actual yang datang ke website ataupun mana mana platform perniagaan online kita. Dapat 350 carian ni, sepatutnya kita dapatlah 350 tempahan.

Tapi bila kita tengok result tempahan, mungkin ada 10 sahaja.

Saya tahu, macam tak masuk akal pula 350 tempahan setiap bulan, setiap bulan pun hari ada 30, 31 sahaja. Sebab 350 tempahan dah cecah untuk 1 tahun. Tapi anda faham apa yang saya maksudkan.

Sepatutnya dapat 350 tempahan untuk brand keyword kita. Tapi kenapa hanya ada 10 tempahan sebulan? So dengan tahu data ini, kita boleh tahu, mungkin ada sebarang masalah yang berlaku antara proses tempahan nak ke action.

• boleh jadi, ada 350 orang nak tempah, tapi system tempahan tak function dengan baik di website anda
• boleh jadi, ada 350 orang nak tempah, tapi link whatsapp di website anda tak function
• boleh jadi, ada 350 orang nak tempah tapi rupanya, platform yang anda gunakan itu adalah platform di AirBnB, kiranya pelanggan tu dah nak pergi ke homestay anda, tapi sebabkan anda guna airbnb buatkan dia nampak homestay lain pula yang design lebih baik.

Dengan mengetahui maklumat ini, ia sebenarnya boleh improvekan lagi ‘kadar tempahan’ homestay kita.

Dan katakan, memang occupancy anda penuh sampai tak larat nak layan, tak cukup tangan. Apa lagi, ini bermaksud, anda boleh sediakan 2nd homestay pula. Sebab permintaan 1st homestay anda tak terkawal dek akal mu.

9. Things to Improve Level 1

Di peringkat ini, katakan homestay anda berjaya. Ataupun mungkin kos anda macam tinggilah pula. Ataupun, anda rasa semuanya OK, tapi macam ada peluang lagi untuk naikkan occupancy rate, dan turunkan kos setiap bulan.

Dalam makna kata yang lain, bahagian ini adalah dimana kita dah run homestay, tapi kita macam ada idea pula untuk improvekan homestay kita. Dan antara yang anda boleh buat ialah:

1. kalau sebelum ni, kita terpaksa tercegat dipintu rumah, tapi kali ni anda ada duit lebih sikit untuk install keyless lock door. Tak mahal mana pun, hari tu saya tengok di Ikea Batu Kawan, ada product nama Yale. RM 1200 dah dapat rasanya. Ada yang boleh guna kad IC, ada yang boleh guna pincode sahaja. Ada juga appnya yang anda boleh set kan berapa kata kuncinya. Kalau macam ni punya cerita, memang mudah kita nak sambut tetamu nanti. Bagi sahaja kata kunci pintu kita, biar depa masuk sendiri.
2. mungkin kita rasa pelawat homestay kita macam tak berdisiplin la pula, so mungkin kita boleh spend sikit duit dalam beberapa ringgit untuk buat laminate instruction untuk peringatan para penghuni, jangan risau, kita guna ayat ayat yang lembut lembut, supaya penghuni faham untuk kesejahteraan bersama.
3. Mungkin anda rasa, banyak permintaan nak beli dryer, so anda boleh beli. Dalam RM 800 pun dah boleh dapat di Shopee untuk saiz 7kg.
4. mungkin anda rasa macam sakit hati, sebab pelawat duk pasang aircond non stop. Anda keluarkan sikit duit untuk install censor kalau ada orang masuk bilik, dia perlu on aircond dan kipas syiling macam biasa.  Tapi bila tiada orang dalam bilik selepas 15 minit, system akan automatic cut off, supaya kita boleh jimat elektrik. Oh ya, no 3 tadi, kita boleh ingatkan pelawat homestay kita juga dengan tambah laminate warning, bagi tahu, yang aircond ini akan automatic off selepas 15 minit keluar dari bilik, tapi lebih baik kalau anda boleh off kan sekarang kalau nak keluar bilik. hah gitu.

Dan itu sahaja, saya pun dah tak larat dah ni.

Apa apa pun, harapnya anda terbuka sikit akan apa yang perlu dibuat bila nak plan homestay. Sebab kosnya tinggi, jadi jangan main sedap ikut kepala sendiri sahaja. Pandangan saya diatas, bukanlah yang muktamat. Saya pasti, ramai sifu sifu homestay yang jauh lebih baik penerangannya dan strategi bisnes homestaynya.

10. Things to Improve Level 2