Baiklah, hasratnya saya nak kongsikan 5 atau 6 point sahaja untuk risiko yang akan boleh berlaku pada kita bila buat pelaburan hartanah. Tapi rasa macam bertambah pula point ni selepas saya cuba rangka artikel yang saya cuba nak tuliskan.
So points untuk risiko pelaburan hartanah saya ada lebih 10. Saya nak bahagikan 5 yang paling utama, kiranya yang paling akan jadi masalah. Dan lima atau selebihnya lagi adalah risiko yang kita boleh kata sangat tipislah.
Major Risk
rumah tak siap
Sepanjang saya jadi agent ni, rasanya ada project high end yang tak siap, dan dalam tiga projek yang tiba tiba senyap. Satu lagi project yang bertangguh agak lama sampai 3 4 tahun, tapi mujur kes tu tak masuk loan lagi.
Makna kata, kes gajah putih bila rumah tak siap ni memang boleh berlaku. Kalau memang kita tak masuk loan lagi tak apa, tapi jadi lagi parah kalau loan dah masuk, dan installment sudah bermula. Bank bank, atau loan lppsa, sama juga.
Bila developer kata, installment akan mula selepas 2 tahun, atau bila rumah dah siap ni, kira memang kena hati hatilah. Sebab saya pernah tengok kes LPPSA yang awalnya janji bayar bila rumah dah siap, tapi tak lama lepas tu sudah mula installment.
Saya pun pernah hampir nak kene aduan pejabat buruh ke apa hari tu client tu hampir nak buat. Apa yang saya boleh buat, saya pun tersepit.
lokasi salah
Bila pilih rumah untuk buat pelaburan hartanah ni, memang lokasi adalah faktor utama. Dengan lokasi ni menentukan rumah yang kita beli untuk buat investment tu akan naik banyak atau tidak, atau pun bila nak jual akan dapat banyak permintaan atau tidak.
Bila kita beli rumah untuk investment, bagi saya, faktor yang paling utama adalah kita cari yang dekat dengan tempat target pembeli kita yang nak beli rumah tu dekat dengan tempat kerja.
Kalau tak ada tempat nak kerja, tak ada duit dia nak cari makan, lantaklah strategi sampai beratus tips investment pun jadi tak guna. Kadang tu, macam dah dekat dengan tempat kerja, tapi jenis kerja yang macam mana?
Kiranya, kita kena tahu juga buat anggaran, kalau company sekian sekian tu, berapa gaji staff depa. gitu.
Jalan raya pun main peranan juga. Kalau rumahnya dibuat ditepi penuh jalan raya, dan jalan raya hanya ada sebatang sahaja. Ini pun akan jadi masalah. Sebab confirm jem punya ni.
salah beli jenis unit
Rumah yang paling mudah jual, ialah rumah teres 1300 sqft ke atas. 1200 sqft pun OK lagilah. Tapi lagi luas daripada 1300 atau 1500 sqft ka contohnya akan lebih mudah nak jual.
Sebab? kalau kita tengok rumah saiz yang 1500 sqft. Biasanya bukaan rumah saiz macam ni akan lebih lebar, dan tanah belakang akan lebih panjang sikit, untuk kita extend. Kiranya rumah 1500 sqft ni kalau anda nak letak kitchen cabinet memang sesuai sangatlah.
Kalau 1100 sqft sahaja, takut jadi macam sempit pula dapor. Rumah 1500 sqft ini juga kalau anda tengok, ia boleh parking kereta dua biji. side by side. Itu pun faktor utama juga tu.
Lagi sekali risiko pada salah jenis unit ialah anda beli highrise. Kalau memang harga rumah highrise dengan rumah landed agak jauh OK lagi. Tapi untuk kawasan yang baru naik condo atau flat, kira harga pun macam lebih kurang sama lagi dengan rumah teres, mungkin akan payah sikit nak jual.
Bukanlah risiko yang terlampau tinggi sangat kot, cuma mungkin akan ambil masa sikit.
Masa saya tulis point yang dibawah bawah ini, saya teringat dengan jenis rumah studio. Saya tak pastilah orang lain, tapi kalau anda beli unit studio untuk buat investment ni macam tak comeylah.
So lebih baik target untuk family yang beli. Kiranya atleast 3 bilik dan 2 bilik air. Kalau rumah 1 bilik, pun anda panggil je indon buatkan lagi 1 bilik air. Hari tu saya ada tanya satu indon ni kat Alor Setar, dia minta 3000 sahaja.
Mungkin paip taik nak sambung tak jauh. tak tahulah saya.
keadaan sekeliling
- prasarana kurang
- jiran
- maint tak buat elok
- lif rosak
- traffic jam
- banjir atau jalan raya bertakung
Ini paling kecik hatilah kalau kena. Boleh kata kes unfortunate juga.
Kebiasaan agent akan kata macam ni, rumah kalau buruk, kita boleh renovate, ada hantu, kita boleh halau, tapi kalau keadaan sekeliling yang problem, tak kita juga nak renovate?
Antara yang kena kat saya, rumah flat di Penang, dalam pulau. Rumah tu OK dah untuk buat investment, tapi maint macam tak jalan. Lif ada dua, tapi satu lif tu dah berzaman tak repair.
Air bertakung pun satu hal juga, kalau siapa sini orang Alor Setar mesti biasa dengan jalan Datok Kumbar. Ada satu baris rumah yang menghadap ke jalan raya tu kalau ikutkan memang laku situ. Tapi situ kawasan air bertakung kalau hujan, siapa yang nak beli macam tu.
Kalau memang kenderaan pembeli tu sampan, kiranya start start dari rumah terus naik bot mungkin sesuai.
Ada juga kes saya di Kedah, rumah itu memang cantik. Rumah end lot, unit end lot. Siap depan taman permainan lagi. Sekali jiran buat rumah letak warga asing. Yang ni bukan setakat kes unfortunate, dah boleh kata bencana alam dah ni.
Saya juga pernah bawa pembeli melayu, tapi rumah jiran bela anjing salah kuat gila di Kulim, ada juga bawa pembeli tanah di Bedong, anjing jiran jiran menyalak bagai nak rak.
salah target pembeli
alasan ni lebih kurang dengan salah unit beli tadi. Tugas kita ni yang paling berat adalah nak agak siapa yang beli rumah kita tu nanti. Kalau kita pun tak yakin siapa yang beli, dan berapa banyak gaji dia. Memang akan big problem.
cashflow negative
Kalau tengok balik cara buat duit dengan sewa saya ni memang akan dapat faham dah awai awai. Jangan harapkan duit sewa nak untung berlipat kali ganda. Sebab macam susah nak dapat unit gitu.
Saya tak pasti kalau area KL atau Selangor macam mana. Saya juga tak pasti strategy sifu sifu hartanah macam mana, cuma apa yang saya nampak semasa jadi agent ni, adalah 60 hingga 70 peratus sahaja daripada installment kita untuk disewakan.
60 70 peratus bila mula mula kita beli ya. Nanti bila dah lama lama akan OK juga, sebab rate sewa sudah naik. Biasanya rate sewa tu akan hampir atau sama dengan installment selepas 5 atau 8 tahun. Bergantung kepada kawasan juga.
Selesai major risk bila buat pelaburan hartanah.
OK, kita dah sampai separuh daripada risiko pelaburan hartanah. Saya harap anda jangan takut pula, sebab investment itu wajib kena buat. Kalau tidak, kita nak makan apa hari tua nanti? Kalau yang memang ada duit pencen bolehlah harap lagi.
Nak harapkan duit EPF, setel dah sebab covid.
So jangan sampai nangis ya, kita fahamkan risiko pelaburan hartanah ini untuk kita buat keputusan dengan lebih berhati hati.
Dan untuk cover diri saya balik juga. haha.
Tak ada lah saya sembang pung pang pung pang, tiba tiba orang cari saya balik lepas 10 tahun. Naya tu, apa apa pun, saya juga ada ceritakan juga contoh contoh pelaburan yang dah berjaya.
Selepas ni, risiko pelaburan hartanah yang lebih minor gitu.
Minor Risk
market value tak naik
Adakah market value hartanah yang tak naik? Sebenarnya, bila kita buat loan dengan bank, dan bank itu luluskan pinjaman kita, itu pun adalah suatu petanda yang market value rumah itu akan naik.
Sebab, bank ni berniaga. Kalau tak untung buat apa dia jadi bank. Kiranya, bank pun anggap rumah tu akan naik, sebab kalau peminjam tak boleh bayar, mungkin tak kerja, atau muflis ke sebagainya, atleast bank ada backup dengan market value.
Untuk pengetahuan anda juga, saya pernah tengok satu document ni, client saya buat loan rumah di Kulim dalam 380K rasanya.
Lama juga dah kes ni, dalam tahun 2018. Dalam document tu ada tulis, keuntungan estimate bank sebab dia bagi loan 380K tu hampir 1 juta tau. Andai kata pembeli saya tu bayar penuh. Kalau dia tiba jual selepas 10 tahun, mungkin jadilah 1 juta tu.
So market value memang akan naik, cuma beza dekat secepat mana ia naik, dan juga siapa yang akan beli rumah tu. Tapi, ada juga saya jumpa satu unit tak naik valuenya.
Satu shoplot di Nibong Tebal. Saya dah tanya 2 3 orang valuer juga rasanya. Tapi tetap juga dapat rendah. Tiba tiba, selang 2 bulan kot, saya dengar owner sembang dia dah jual ikut harga yang dia nak. Ada satu bank ni yang approvekan, rasanya lebih 200k daripada apa yang saya check.
Kira kes ni rare jugalah.
lawyer buat taek
Untuk pengalaman saya, saya pernah tengok 2x. dan 1x saya tak tengok.
1x tu kes kawan saya, jadi saya tak pasti kalau kes itu betul atau tidak. lawyer songlap.
Yang 2x kes tu, satu saya pernah sembang dengan mangsanya. satu lagi kena dengan saya sendiri. Adoi, rugi saya 8 ribu.
So, kredibilty lawyer sangatlah penting, kadang tu kalau lawyer tu charge terlampau murah sangat, memang kena hati hati. Takut dia buat separuh jalan, and terus cabut.
Sebab duit lebihan dari peminjam ni akan masuk ke dalam akaun lawyer. Bukannya terus transfer kepada owner, atau kalau kes itu markup 30K, bukannya terus masuk kedalam akaun pembeli. Masuk kat lawyer dulu, dan lawyer akan bahagikan ikut kepada berapa yang patut.
Takut dia duk bagi sama sama geng dia ja. Saya dapat banyak kes, penjual nak guna lawyer sendiri, kalao memang anda kenal lama tak apa, tapi kalau tak kenal, tiba tiba terus nak percaya, baik tak payah.
Saya lebih yakin guna lawyer Ram Reza di Perda atau MohdAnuarCo di Sungai Petani. Dua dua lawyer ni kira dah proven dan dah bertahun saya guna. InsyaAllah tiada masalah.
*kalau anda nak direct contact depa pun tak apa, cari kat GoogleMap atau Google, tu saya dah bagitahu nama. RamReza atau pun MohdAnuar.CO.
bencana alam
Kalau rumah kat tepi sungai hati hati. Atau tepi tebing.
Selain daripada itu saya rasa tiada masalah, pernah saya jual satu rumah di Kepala Batas Kedah. Memang banjir naik sampai dada. Tapi itu kes lama dah. Kiranya jarang jarang sangat berlaku, kalau kes macam ni OK lagi.
tiada orang nak sewa dan duduk homestay
yang ini pun menjadi tanda tanya juga. kalau aq beli rumah ni, ada ke orang nak sewa, ada ke orang nak duk homestay? Sebenarnya ada cara untuk kita tengok. Tapi nantilah, apa apa pun, ini juga termasuk dalam risiko minor.
Kenapa minor,kenapa tak major, sebab bag saya akan ambil masa sahaja ni. Bukannya sampai langsung tak ada orang. Kalau nak invest, elok ada 1 2 tahun juga untuk installment ready, supaya kita boleh cover balik kalau tak ada siapa duduk.
penyewa buat hal
Yang ni kelako, ada satu rumah ni saya masuk. Owner nak jual, tapi bukan direct dengan saya, owner tu direct dengan kawan saya. Tapi dia minta saya tengokkan sebab dekat.
Saya pun masuklah rumah tu macam biasa, tengok sana, tengok sini, tangkap gmbaq mana yang patut. Saya perasan, bila saya dekat luar, orang lalu lalang tengok. Mungkin depa tak biasa tengok agent tangkap gambar kot.
Saya pun redha je lah. Lepas 1 2 hari baru owner buka cerita. Dulu bapaknya bunuh diri dalam tu.
Adoi, takut aq. Saya terus stop deal, boleh cari agent lain.
Saya juga banyak dengar owner mengadu penyewa tak bayar duit API. Satu kes di Gurun, satu lagi kes di Bertam. Bahaya ni ya, sebab bukan sikit. RM 3500 juga dua dua kes ni. Anda sebagai owner pun, jangan percaya bulat bulat, installlah app dari TNB tu, untuk monitor bil api bulanan berapa dan dah dibayar ke belum.
Jangan bila penyewa dah keluar baru nak terkejut. Biar terkejut awal sikit, baru boleh halau awal awal.
Nak lagi selamat, tapi kena rajinlah sikit. Anda minta penyewa register nama dia dalam tnb atau syarikat air. Nanti kalau tak bayar, tnb cari dia, bukan kita. Register atas penyewa, bukan owner. Boleh, saya pernah tanya hari tu.
ambil cashback tinggi sangat
Rumah ni kan, boleh jadi akan naik 5% setahun. Tapi bukannya specific tau, akan ada turun naiknya. So kalau anda markup atau ambik cashback 10%, ibarat dah macam sedut harga jualan market value yang sepatutnya amount yang kita akan jual untuk untung nanti.
Saya tak kata jangan buat langsung, tapi kena ada hati hati dan kira kiranya juga.
beli lebih daripada yang kita mampu
Kalau kita baru nak buat investment, maksudnya baru unit pertama nak beli. Jangan beli kelayakan yang sampai maksimum sangat. Takut kita tak boleh bayar, nak pula kalau kita sorang ja kerja, wife atau pasangan tak kerja.
Selesai..
Untuk pujuk hati anda balik, jangan lupa baca kelebihan pelaburan hartanah juga. Dan juga Tips Pelaburan.
Dan apakah tindakan yang kita boleh buat, untuk kurangkan risiko beli hartanah yang salah untuk pelaburan ni.
