Masa saya mula mula jadi agent dulu pun saya rasa agak pelek juga macam mana orang boleh beli rumah banyak.
Sedangkan masa saya belajar kira kelayakan untuk beli rumah dengan leader masa mula mula jadi agent dulu pun macam mustahil.
Tapi sekarang saya dah reti sikit. Senior gitu.
Tahun 2023 ni pun adalah tahun ke 5 rasanya saya jadi agent hartanah.
Untuk beli rumah banyak ni, nampak gayanya macam ada dua acara. Iaitu cara yang tak betul, dengan cara yang betul.
Cara yang Tak Betul – Multiple Submission
Ini cara yang tak betul, iaitu dengan membuatkan beberapa loan submission ke atas mana mana rumah. Sebenarnya, penerangan cara betul dengan tak betul ni, lagi mudah untuk anda faham kalau dah baca apa itu DSR.
Cara Kira Kelayakan Beli Rumah << Jangan lupa baca
Debt Service Ratio – atau pun kadar nisbah antara total hutang kita dengan total income yang masuk dalam unit percetage. Jumlah DSR ni, sebenarnya ada table atau anggarannya mengikut bank.
Seperti contoh,
katakan gaji basic Ali dalam RM 3000. Mungkin DSR-nya 60%.
Katakan gaji basic Abu dalam RM 5500, mungkin DSR-nya dalam 80%
So jumlah DSR ini berbeza mungikut gaji basic, dan juga pakej yang setiap bank tawarkan. Jumlah ini juga sebenarnya berbeza mengikut keadaan pembeli yang dah berkahwin atau tidak, dan kalau dah kahwin berapa jumlah anak pun akan dikira juga.
Tapi untuk kes kita, nak mudah kira, katakan saya ambil DSR 60% kalau gajinya RM 3000.
( kita jadikan Ali sebagai contoh )
Bermaksud, si Ali ni, komitmennya mesti tak lebih 60% daripada 3000, kalau nak loan rumah dia lepas.
60% x RM 3000 = RM 1800
Katakan pembeli ini memang sudah ada komitmen kereta RM 800. Maksudnya ada lagi RM 1000 sahaja lagi yang dia boleh gunakan sebagai installment rumah.
Sekarang ni berapa pula harga rumah yang dia boleh beli kalau installmentnya RM 1000? Caranya, mudah sahaja, kita hanya buat anggaran dengan mendarabkannya dengan 200.
Iaitu RM 200 000.
RM 1000 x 200 ( the power of 200 ) = RM 200K
Jadi kita jelas ya.
Ali ada gaji basic RM 3000. Ali juga belum berkahwin dan dia juga ada komitmen kereta lagi RM 800. Dengan gaji RM 3000, komitmen RM 800 yang sedia ada. Dia hanya layak beli rumah RM 200K sahaja.
Harap jelas ya.
Dan maksud multiple submission yang tak betul tadi ialah, loan yang dihantar oleh banker mungkin ada 2 atau 3 kali rumah yang berharga RM 200K yang dihantar serentak pada satu satu masa.
Lebih kurang macam overview atas inilah. Kiranya, mungkin bank negara pun detect ketiga tiga rumah ni yang dihantar serentak ni adalah dikira loan rumah pertama. Yang sememangnya salah, dan tak patuh syariah.
Saya tak pasti tak patuh syariah di bahagian mana, mungkin sebab kesan yang akan terjadi bila ketiga tiga loan rumah ni lulus. Sebab Ali tadi, boleh bayar RM 1000 sahaja sebulan.
Sedangkan kalau ketiga tiga rumah dah lulus, akan jadi RM 3000 sebulan.
Mana lagi RM 2000 Ali nak cekau? Tapi ini biasa terjadi tau, tambah pula kalau ada sifu sifu hartanah yang promosikan unit depa untuk orang ramai buat investment.
Lepas sifu yakinkan kita bertubi tubi mengatakan sekian sekian investment ini bagus, kita pun percaya. Lastnya sengsara.
Loan submission rumah tak boleh macam ni, cara yang betul lebih kurang macam gambarajah bawah ni.
Disini, apa yang berlaku ialah, lepas Ali berjaya loan rumah pertama. Baru kita submit loan kedua sebagai rumah kedua. Dan kalau Ali nak beli lagi rumah, kita akan submit dan kira kelayakan semula untuk submit loan rumah ke tiga.
Tapi macam mana Ali boleh dapat sampai beli 3 rumah, sedangkan pecahan gaji dia hanya layak RM 1000 sebulan?
Ini yang saya nak kongsikan cara yang betul untuk submit loan kalau nak beli rumah banyak ni.
Cara Yang Betul – Duit Sewa Jadi Extra Income
Nanti saya akan terangkan apa yang saya maksukan duit sewa jadi extra income itu.
Sekarang ni, katakan Ali dah beli rumah pertama. Dengan installment bulanan sebanyak RM 1000.
Kalau kita recap balik,
Ali basic RM 3000
Komitmen rumah RM 1000
komitmen kereta RM 800
Ikutkan dia tak boleh dah buat loan rumah lain, sebab sudah sampai DSR 65%.
Kecuali kalau tiba tiba dia naik gaji ataupun apa sahaja yang boleh buatkan income dia bertambah macam berniaga burger contohnya.
Tapi sekarang Ali tak buat burger atau apa, dia masih lagi dengan income RM 3000.
Caranya ialah, dia mesti sewakan rumah yang dia beli tadi. Dan jumlah sewa rumah tadilah yang Ali boleh jadikan sebagai income tambahan.
Berapa jumlah sewa itulah yang menentukan berapa harga rumah yang Ali boleh beli lagi.
Kalau dia boleh sewakan RM 1000 – bermaksud, setel terus bulanan dia. Memang dia boleh beli rumah Rm 200K lagi.
Katakan dia sewa RM 800 sahaja – disini, Ali kena topup RM 200 daripada gaji dia. Dan hanya boleh beli rumah harga RM 160K pula untuk kali kedua.
Kenapa RM 160K? sebab kita darabkan RM 800 dengan the power of 200 tadi.
RM 800 x 200 ( the power of 200 ) = RM 160K
Begitu jugalah seterusnya kalau Ali nak beli rumah kali ketiga pun. Kita gunakan dari duit sewa sebagai tambahan income. Tapi ada syarat ya, mesti ada TNC Aggrement.
TNC Aggrement – perjanjian sewa rumah yang dicop/disahkan di lembaga hasil. Kalau tak buat, memang bank tak boleh terima.
Oh ya, sebut pasal bank boleh terima atau tidak ni. Bank juga sebenarnya bergantung,berapa banyak dia boleh ambil dari duit sewa sebagai tambahan income. Ada yang boleh terima 100%, ada yang boleh terima 80% sahaja.
Kalau 80% sahaja, andai kata Ali dapat sewakan RM 1000 sekali pun, hanya RM 800 sahaja yang boleh diterima sebagai tambahan income.
Selesai…
Memandangkan kita dah sampai ke pengetahuan ini, saya nak anda congak apa ciri ciri investment rumah yang menguntungkan?
Ciri Ciri Rumah Untuk Buat Investment yang menguntungkan!!
Sudah pastilah,yang sewanya melebihi jumlah instalmment.
Bayangkan, installment rumah Ali yang RM 1000, tapi dia boleh sewakan RM 1500. Situasi ini boleh terjadi mengikut kawasan juga. Ataupun, mungkin Ali sewakan pada student ikut kepala. Mungkin Ali juga ada tambah bilik partition.
Katakan 3 bilik yang sedia ada, tambah lagi satu bilik.
So total 4 bilik. Satu bilik, katakan sardinkan sampai 4 orang.
4 x 4 = 16 student boleh masuk.
Daripada 16 orang ni, RM 100 sahaja sebulan. Dah boleh dapat RM 1600.
Begitulah ceritanya. Saya pernah tengok orang buat macam ni di Kuala Ketil sebenarnya. Di Kulim, Kedah pun banyak juga. Di Kubang Semang, Penang pun ramai juga.
Tapi kebiasaanya, kalau kawasan membangun macam Kedah, Penang dan Perak. Hanya upto 80% sahaja daripada instalmment boleh jadi duit sewa.
Begitulah.
Paling terbaik juga, kalau Ali buat TNC Aggreement akan kenaikan sewa 10% setiap 2 tahun. Nanti lepas 5 tahun, sepatutnya duit sewa rumah sudah tak jauh sangat dengan installment rumah.
So bolehlah Ali beli rumah kedua.
Begitu, macam macam strateginya, ikut orang juga. Assalam.
