Kekurangan dan Kelebihan Beli Rumah Leasehold

Ada sorang kawan saya ni, minta saya tengokkan satu rumah yang dia rasa macam nak beli, di Pahang.

Saya boleh bagi pendapat sahajalah, sebab area yang saya cover hanya Perak, Kedah dan Penang sahaja. Lebih daripada itu, saya tak larat nak drive ulang aling.

Dengar punya dengar dia sembang, saya perasan harga rumah tu macam pelek.

Awat murah sangat!!

Saya pun minta tengok gambar dan detail property itu, rupanya Leaseholddddddddddddddd.

Kawan saya yang tanya tadi ni balas balik, leasehold tu apa?

Dalam hati saya, member saya ni dah umur dekat 40 rasanya. Dan rasanya dia dengan wife dah beli rumah pertama pun di Pahang. Tapi masih lagi tak tahu leasehold tu apa.

Bukanlah nak salahkan sapa sapa, cuma rasa ini peluang untuk saya berkongsi. Sebab betapa ramainya yang main beli sahaja rumah ni, tanpa tahu hal hal basic.

Seperti,

1. apa itu leasehold, freehold
2. beza malay reserved dan bumi
3. bila mula installment kalau beli rumah
4. apa beza beli rumah baru dengan rumah 2nd
5. apa risiko kalau beli rumah direct owner
6. apa kelebihan kalau menggunakan agent hartanah

Jadi, InsyaAllah dalam artikel ni saya nak berkongsi segalanya yang berkaitan dengan leasehold sahaja.

So, Apa itu leasehold?

Bila kita beli hartanah, boleh jadi rumah, kedai, shopping complex, pam minyak, tanah, dusun, atau apa sahaja jenis hartanah pun, pemilikan tanah atau hak milik tanah kita ke atas hartanah itu boleh jadi bersifat leasehold ataupun freehold.

• kalau dalam geran tulis freehold – bermaksud ia pemilikan tetap, dan kita tak perlu bayar apa apa di pejabat tanah selama lamanya.
• tapi kalau leasehold – pemilihan sementara/pajakan sementara, biasanya 99 tahun, selepas 99 tahun, kita kena renew geran di pejabat tanah untuk extendkan tahun pajakan ni. Maksudnya kena bayarlah pejabat tanah untuk tambah lagi tahun dalam geran.

Ikutkan tarikh di atas tu 23 Januari 2104, sekarang ni tahun 2024.

2104 – 2024 = ada lagi 80 tahun. Dalam tahun ke 20 atau 10 tahun macam tu ( tahun 2094), anda boleh pergi ke pejabat tanah untuk tanya depa berapa harga dan boleh buat bayaran.

Kalau kita tengok contoh geran atas ni, 99 tahun punya. Ikutkan 66 tahun pun ada, kalau di Kedah. Kalau di Perak 999 tahun pun ada saya pernah tengok bulan lepas. Kebanyakan area di Penang pula 99 tahun.

Kenapa Leasehold Kena Bayar?

Nak mudah kata, tapak rumah atau tanah yang kita duduk tu hak milik kerajaan.

Rumah atau binaan memang milik kita, tapi tapaknya bukan milik kita sepenuhnya.

Ayat yang paling biasa kita dengar andai kata, selepas tamat 99 tahun pemilikan kita tu kerajaan ada projek nak buat. Kita tak boleh renew dan terpaksa serahkan kepada kerajaan. Dan kerajaan akan bayar pampasan.

So ingat ya, leasehold ada tamat tempoh pemilikan, kalau freehold tiada, dan kita tak perlu bayar dah.

Sekarang, kita pergi kepada kekurangan dan keburukan leasehold dulu.

Jangan MELOMPAT Lagi

Saya tahu, bila saya kata leasehold ni kena bayar lepas 99 tahun, mula la hampa hampa ni semua duk fikir. Aduh, sian pula dengan anak nanti kena bayar. Nak bayar pula berapa tu, ikutkan ada formulanya, lebih kurang 15k lah kalau nak bayar nanti.

Siannya anak kena bayar 15k, memang macam macam fikir.

Sedangkan anda sendiri pun beli rumah lain, tak duduk rumah mak bapak sekarang. Kita pun tak pasti yang kita akan bermastautin menetap di mana.

So tak apa, cuba fahamkan dulu dengan kekurangan dan kelebihan leasehold ni. Dan nanti saya nak tutup dengan pendapat saya yang paling murni, macam mana nak nilai sama ada nak beli leasehold atau pun freehold.

Kekurangan Leasehold

1. kena bayar pejabat tanah untuk renew.
2. tak sesuai untuk invest kalau nak main capital gain.
3. orang takut nak beli rumah kita nanti.
4. proses jual beli rumah yang ambil masa sedikit ( tapi tak efek teruk sangat )

Tak Sesuai Untuk Invest kalau nak main (ma-en) capital gain.

Sebelum tu, saya nak bagi tahu, apa ke jadahnya dengan capital gain ni.

Bila satu satu orang decide nak invest dalam property. Akan ada dua cara buat duit.

So 1400 – 900 = sudah untung RM 500.

Tapi payah tau nak cari, kalau di area Kedah, saya nampak Kuala Ketil sahaja tempat yang bulanan bank loan dengan rate sewa lebih kurang. Selain daripada itu semuanya lebih kurang boleh cover 60 – 70 peratus sahaja dari bank bulanan.

Contoh property owner akan bayar RM 1000 sebulan pada bank, tapi rate sewa baru sampai dalam RM 700. Sebab rate situ tak sampai lagi. Tapi lepas 5 tahun biasanya boleh naik sikit. So lama kelamaan memang akan naik, bergantung kepada permintaan.

Maka sudah boleh dapat untung dalam

350k – 180k = RM 170K ( tak termasuk dengan kos agency dan lawyer fee )

Tinggi ni 170K, ibarat 170K / 10 tahun ( 120 bulan) = ibarat macam anda simpan 1416.17 sebulan? Sedangkan installment tadi baru 900 sebulan kan? Tak kira lagi kalau rumah tu ada penyewa yang tolong bayarkan installment.

So ini saya maksudkan dengan capital gain. Tapi kebiasaannya, market value yang naik double tiada masalah untuk rumah freehold. Cuma kalau rumah leasehold biasanya memang tak akan sampai setinggi value rumah freehold. Sebabnya, satu memang valuer akan bagi rendah sebab leasehold, kedua orang akan rasa takut nak beli.

Tambah lagi kalau ada kawasan yang masih lagi ada freehold.

Orang Takut Nak Beli

Berbalik kepada point capital gain tadi, sememangnya leasehold ni buatkan orang takut nak beli, tapi sebab takut takut kalau kerajaan akan ambil.

Ataupun takut dan kesian dengan waris yang terpaksa pindah atau bayar pula kos pada pejabat tanah untuk renew..

Dan sebenarnya rumah itu pun sebenarnya, pembeli tak boleh nak buat loan kalau jumlah tahunan leasehold itu dibawah 30 tahun.

Dan kalau peminjam guna nak guna LPPSA, remaining years lagi 40 tahun pun dah tak lepas, loan anda kemungkinan besar kena reject dah. Sebab pernah berlaku kat saya, dalam tahun 2019.

So, kalau anda mungkin beli leasehold juga, cuba jual balik selepas 7 atau 10 tahun. Kiranya, tahun yang tinggal tu masih lagi banyak, dalam 80 tahun gitu.

Kelebihan Leasehold

1. murah berbanding dengan freehold, instalment lebih rendah
2. sesuai untuk reterun sewa yang tinggi
3. lagi cantik kalau buat homestay
4. sesuai kalau nak duduk sampai pencen

Murah

Leasehold ni, kalau anda perasan untuk rumah subsale. Memang murah berbanding dengan rumah freehold. Ada satu rumah di Alor Setar ni, double storey semid, boleh jual dengan harga 330K sahaja, remaining tahun lagi 55 tahun.

Sedangkan, kalau rumah yang sama, dengan saiz begitu untuk freehold. Boleh pergi sampai 450-550K, dengan kedudukannya di tengah tengah bandar lagi. Memang strategik.

So bayangkan, nak duduk semi D, tapi terpaksa bayar bulanan sampai 2500 sebulan ( 500K ), sedangkan ada rumah jenis leasehold yang anda boleh bayar 1650 sahaja sebulan ( 330K ). Dapat duduk Semi D juga.

RM 2500 – RM 1650 = penjimatan 850 sebulan tu, tak kira lagi lawyer fee akan jauh beza juga.

Sesuai Untuk Sewa Return Lebih

Anda tahu tak, kebanyakan rumah yang kita beli baru, rate sewanya ialah 70% daripada installment. Contoh, rumah itu kita beli 200K, dengan installment 1000 sebulan. Bila saya cakap 70%, boleh jadi rate sewanya sekarang 600 atau 700 sahaja.

Anda perlu tunggu lagi 5 ke 8 tahun untuk rate sewa naik lebih atas sama dengan jumlah installment. KECUALI kalau buat sewa ikut kepala dan tambah bilik yang macam saya nak buat di Ipoh ni. Rumah ni memang 4 bilik, dengan saiz 1750 sqft, memang sesuai kalau tambah lagi satu bilik tidur. ( tapi kena tahu rate sewa dahulu ya, sebelum beli untuk kira kira )

So, kalau dah murah, apa lagi. Kalau anda beli bulanan pun murah, tapi rate sewa masih lagi tinggi. Bagi saya, ini suatu kelebihan juga sebab kita boleh terus dapat income positive cashflow dari sewa, tanpa perlu tunggu 5 tahun.

Cuba bayangkan kita terus sewa by kepala macam saya nak buat di Ipoh? Memang return bulanan lagi berganda.

Tak termasuk lagi rate sewa yang anda boleh naikkan setiap 2 tahun. Rate sewa ni biasanya boleh naik 5 hingga 10 percent selepas 2 tahun. Kalau dah berjaya satu rumah, cuba cari lagi unit yang lain juga.

Untuk capital gain, sebenarnya value masih lagi akan naik. Cuma tak naik setinggi macam freehold. So sebenarnya, kita masih lagi boleh dapat return di masa hadapan.

Sesuai kalau nak invest dan buat homestay

Ada satu rumah banglo di Alor Setar ni, mungkin sebabkan installmentnya rendah. Dia tukar kepada bisnes homestay, tanah luas, so dia buat kolam renang semua siap. Boleh bayangkan keuntungan dia macam mana, lebih mudah la kot nak control sebab installment bank pun tak tinggi.

Saya pun tak pasti, rumah tu dia beli atau rumah mak pak dia. Saya kenal owner tu sebab sebelum ni dia nak cari tanah di Yan, Kedah dengan saya juga.

Sesuai sangat kalau nak duduk lama

Bayangkan kalau atok nenek kita duduk rumah macam ni. Leasehold, kedudukan pula di tengah tengah bandar. Sebab leasehold ni banyak di tempat utama. So mudahnya kita nak balik kampung. Tak adalah orang kata tu kalau balik kampung terlampau dalam ceruk sangat.

Macam tak kena ja point saya yang ni, tapi tak apalah. tulis je lah.

Tapi itu lah, anda pun dapat installment rendah, dan tak ada plan untuk jual balik juga. Kan lebih selesa kewangannya, nanti kalau beli cash, tak setinggi macam beli freehold. Kalau beli bayar guna pencen, tak setinggi macam bayar installment rumah freehold.

Pendapat Saya Yg Paling Murni

Rasanya, semua pun faham. Saya ni agent, jadi asalkan close saya dapat commision. So kebanyakan agent mesti akan lebih focus pada kelebihan sebab nak sale. Lantaklah lah freehold ke leasehold, janji aku close kan?

Tapi insyaAllah saya cuba berlaku adil.

So pendapat saya, kalau tengokkan balik point point saya tadi.

Kalau memang niat nak duduk lama, dan tak ada plan untuk pindah. Kiranya mungkin tapak atau keadaan rumah itu sangat sesuai untuk anda duduk sampai pencen, mungkin tanahnya juga luas, kedudukan rumah pun cantik, keadaannya pun nyaman.

Mungkin sesuai beli rumah leasehold ni, dan boleh duduk sampai pencen.

Sebab tanah yang leasehold, memang murah berbanding dengan freehold. So ini dah jadi kelebihan pada kita yang nak beli. Tapi tak semua tempat ya, kalau di Taiping dan Ipoh macam lebih kurang sama.

Kalau anda niat nak invest untuk dapat capital gain yang maximum, mungkin tak berapa sesuai. Sebab kebanyakan orang takut nak beli rumah leasehold, tambah lagi kalau memang ada projek freehold yang berdekatan.

Andai kata anda memang nak sangat sangat capital gain yang paling tinggi. Ataupun macam saya cakap tadi, kalau beli, jualkannya cepat.

Bagi saya 7 tahun hingga 10 tahun dah kira cantik dah.

Sebabnya ikutkan pengalaman 5 tahun saya jadi agent ni, value tu naik memuncak bila 7 tahun ke atas. Selepas 15 tahun pun naik lagi, tapi tak sekuat macam selepas 7 tahun. Lagi pula, kalau rumah yang dah belas belas tahun ni, keadaan taman itu pun dah tak berapa kemas. Bahu jalan pun dah macam sama level dengan jalan.

Berkenaan dengan kerajaan yang akan ambil balik selepas 99 tahun itu, entah lah juga. Sebab kebanyakan kawasan leasehold ni sangat sangat sangat luas. Sedangkan nak buat projek besarkan jalan kat kampung wife saya di Kelantan pun tak jadi sebab satu kampung complain.

Apatah lagi kalau kawasan yang sejauh mata memandang tadi.

Kadang kadang bagi saya, leasehold ni macam bagi peluang pada kerajaan untuk dapat income sahaja. Sebab kalau freehold, memang depa tak boleh nak charge dah. Kalau leasehold ni atleast selepas 99 tahun masih lagi boleh dapat.

Sekian, apa macam? nanti bila anda viewing rumah, boleh cuba sekolahkan agent tu kalau dia tak tahu!

So Macam Mana Ni!!

Nak beli leasehold, tiada masalah. Bergantung kepada tujuan dan matlamat kita.